Saiba o que muda com o aumento da isenção de imposto de renda na venda de imóveis

Imagem meramente ilustrativa | Foto: Reprodução Diário do Comércio

Em regra, quem vende um imóvel paga alíquota de 15% a 22% sobre o ganho de capital, ou seja, a diferença entre o que pagou e quanto recebeu pela venda da casa ou apartamento.

Em 2005, para estimular a construção civil e o setor imobiliário, o governo isentou do IR sobre ganho de capital quem usasse o dinheiro, em até seis meses, para comprar um novo imóvel. A Receita, porém, exigia que o novo contrato fosse firmado só depois da venda do primeiro imóvel para conceder o benefício.

Recentemente a Receita Federal publicou norma amplia a isenção de Imposto de Renda sobre o lucro obtido na venda de imóveis. Pela regra anterior, estava isento de pagar imposto sobre o ganho de capital (o lucro obtido na venda) apenas quem usasse os recursos da venda de um imóvel para comprar outro em até 180 dias.

Com a nova regra, o contribuinte também fica isento se usar o dinheiro para quitar, totalmente ou em parte, o financiamento de um imóvel comprado antes da venda. A quitação, no entanto, deve ser feita até 180 dias após a venda do imóvel anterior.

A nova regra entrou em vigor no dia 17 de março e, segundo a Receita, o reconhecimento da isenção foi feito com base em jurisprudência pacificada por decisão do Superior Tribunal de Justiça, que declarou a ilegalidade da restrição imposta pela regra anterior.

Pelas regras atuais, a alíquota do IR sobre ganho de capital é de 15% a 22,5%, e a incidência ocorre quando o contribuinte vende ou transfere a posse do imóvel. Neste caso, o contribuinte poderá fugir da alíquota, caso tenha feito financiamento imobiliário para residência anterior.

Sendo assim, caso haja lucro na operação, a pessoa física terá isenção para quitar, total ou parcialmente, o financiamento imobiliário contratado anteriormente para pagar o último imóvel.

De acordo com informações divulgadas pela Receita, a nova norma atualiza regramento anterior para reconhecer a isenção do imposto nos casos em que o valor da venda for usado para quitar, total ou parcialmente, no prazo de 180 dias da celebração do contrato, débito remanescente de aquisição a prazo ou prestação de imóvel(is) residencial(is) já possuído pelo alienante, localizado(s) no Brasil.

O entendimento anterior era de que não haveria isenção nos casos em que o valor resultante da venda de um imóvel residencial era usado para quitar financiamento, mas “somente quando usado para a compra de outro”, no prazo de 180 dias da celebração do contrato, acrescenta a nota.

A Instrução Normativa RFB nº 2.070, de 16 de março de 2022, altera a Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que dispõe sobre a isenção de Imposto sobre a Renda sobre ganhos de capital das pessoas físicas de acordo com os arts. 38 a 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.

Porém, o contribuinte só poderá ter o benefício da isenção na venda de um imóvel uma vez a cada 5 anos e a aquisição terá que ser feita em até 6 meses depois da venda do imóvel.

SAIBA QUEM TEM DIREITO A ISENÇÃO

• Quem fez contratos de permuta de imóveis residenciais;
• Quem vendeu ou adquiriu imóvel em construção ou na planta;
• Quem vendeu imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, o débito remanescente de financiamento imobiliário já possuído pelo contribuinte.

SAIBA QUEM NÃO TEM DIREITO A ISENÇÃO:

• Quem vendeu ou adquiriu um terreno
• Quem adquiriu vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
• A Receita Federal também estabeleceu que, no caso da venda de mais de um imóvel, o prazo de 6 meses passa a contar da data inicial do contrato relativo à 1ª.

Vale lembrar que no ato da declaração, a Receita calcula se houve ganho para o contribuinte na venda, o chamado lucro imobiliário. Se houve prejuízo, nenhum imposto é devido. Bens adquiridos antes de 1969 dispensam pagamento do imposto de renda por ganho de capital.