REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:
Saiba mais sobre esse importante documento para quem vai comprar um apartamento na planta

Vista de parte do bairro Renato Gonçalves, ao fundo bairro Morda da Lua de Cima | Foto: Osmar Ribeiro/Falabarreiras

Adquirir um imóvel na planta possui diversas vantagens, especialmente financeiras. Em geral, é bem mais em conta que comprar um imóvel pronto, novo ou usado. Mesmo que o valor total na aquisição não seja necessariamente mais barato, o que acontece é que o apartamento comprado na planta valoriza muito com os anos, de forma que após pronto ele valerá em torno de 20% a mais do que o valor investido. Se o imóvel estiver bem localizado e tiver garagem, a valorização tende a ser ainda maior.

Em Barreiras, Oeste da Bahia, a compra de imóveis na planta tem crescido significativamente nos últimos anos devido à grande quantidade de lançamentos de imóveis residenciais na cidade. Porém, na maioria das vezes o cliente ainda se sente inseguro em pagar por algo que não sabe como vai ficar. Então, é importante conhecer os procedimentos e documentação desse tipo de empreendimento para que se sinta plenamente amparado nesse processo.

Um documento indispensável para quem vai comprar um apartamento na planta é o Registro de Incorporação Imobiliária, regulamentado pela lei nº 4.591, de 1964. É um documento que garante que a construção de um imóvel está de acordo com os parâmetros da lei e devidamente validado para venda. Sem esse documento, qualquer transação imobiliária se torna ilegal. Portanto, as duas partes precisam ter atenção a isso: tanto o consumidor quanto a incorporada. Não se deve realizar nenhuma negociação imobiliária sem o RI, que traz informações importantes do empreendimento.

Esse documento tem por finalidade assegurar que a construção de imóveis seja desenvolvida segundo os parâmetros da lei. Por isso, deve descrever as particularidades e características construtivas deste imóvel, de forma a validar a obra de acordo com os parâmetros da lei e informar ao comprador como será a entrega final. Para quem vai comprar um apartamento na planta, é importante saber que esse processo foi seguido à risca pela incorporadora responsável – e isso inclui ter acesso ao registro de incorporação do imóvel, que é feito pelo Cartório ou Ofício de Registro de Imóveis responsável por aquela área.

E o que esse registro registra? Basicamente, ele comprova que o imóvel segue todas as normas vigentes de segurança e planejamento, entre outras, e que o que será construído pode ser comercializado. Caso alguma coisa dê errado, esse registro é uma garantia para o comprador na justiça.

Como o registro de incorporação precisa detalhar bastante o que vai ser construído e de qual forma, serve como uma garantia para o público comprador. Afinal, a incorporadora não pode mudar de planos e entregar uma coisa diferente daquela que foi vendida.

Da mesma forma, o registro do imóvel é uma das condições para que a obra concluída seja entregue ao comprador e a efetividade do Habite-se, que confirma se a obra foi concluída de acordo com as especificações registradas. Ou seja, o Registro de Incorporação de Imóvel é fundamental para tornar legal qualquer transação imobiliária, pois permite que o imóvel seja comercializado, garante ao comprador que o empreendimento será construído tal e qual o memorial descritivo que compõe o registro do imóvel, e assegura que atenda às conformidades e requisitos da Prefeitura local.

Entre os pontos que precisam estar no registro de incorporação estão:

– Áreas de lazer do condomínio
– Áreas comuns
– Vagas de garagem
– Memorial descritivo

Além disso, a incorporadora precisa fornecer um dossiê com vários documentos, como: Título de propriedade do terreno, certidões do imóvel, certidões negativas, certidões junto às justiças federal e estadual e de protesto de títulos. Assim, o comprador pode comprovar que a incorporadora divulga um empreendimento que existe (ou vai existir, assim que for construído) do jeito que está sendo divulgado e que seus apartamentos estão aptos a serem vendidos.

Sendo assim, o registro de incorporação beneficia tanto o comprador do imóvel, quanto a incorporadora, já que pode ser considerado como uma espécie de guia sobre determinada construção, além de garantir a venda do imóvel mesmo antes de estar pronto.

Como emitir o Registro de Incorporação Imobiliária

A Incorporação Imobiliária é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Um bom planejamento é fundamental para emiti-la, já que são exigidos uma série de certidões e procedimentos de avaliação do projeto e da obra. São tantas as obrigações e taxas cobradas, que é preferível manter um checklist para garantir a organização, já que apenas para emitir o alvará, são solicitados mais de 60 documentos diferentes.

O passo a passo do Registro de Incorporação imobiliária pode ser dividido em quatro etapas:

1 – Planejamento da infraestrutura, de acordo com as exigências da lei;

2 – Análise da prefeitura, que identifica se o projeto atende aos critérios atendem às normas para a aprovação. Caso aprovado, a Prefeitura emite o número da licença da obra, que autoriza a divulgação por meio de publicidade, planta virtual, showroom e captação de clientes;

3 – Idoneidade do terreno: a terceira fase busca diagnosticar a idoneidade do terreno, quando a incorporadora entrega à Prefeitura uma série de documentos exigidos para corroborar com a credibilidade da obra.

4 – Concessão do Registro de Incorporação do Imóvel: Com todas as etapas concluídas e documentações aprovadas, o Cartório do Registro de Imóveis analisa a veracidade das informações e libera a Concessão do Registro de Incorporação, permitindo o lançamento e a comercialização do empreendimento.

Portanto, o Registro de Incorporação Imobiliária possibilita que um imóvel seja vendido “na planta”. Isso quer dizer que a comercialização de imóveis em fase de construção é permitida e regulamentada de acordo com a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações, unidades autônomas e as incorporações imobiliárias “destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei”.