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Cuidados que você deve ter antes de adquirir uma propriedade rural

A aquisição de uma propriedade rural é tido como o sonho ideal de muitos brasileiros

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em

Direito Imobiliário

Além disto, o investimento em imóveis rurais se tornou um grande negócio, não só para quem deseja produzir, mas também para aquele que deseja investir em terras rurais.

Contudo, quem adquire uma propriedade rural, deve antes de fechar o negócio exigir uma série de documentos do vendedor e submeter esta documentação a uma cuidadosa análise.

Antes de tudo, é válido lembrar uma frase comum aos produtores rurais: “Quem deseja adquirir uma propriedade rural, deve saber a origem desta terra”.

Portanto, para que se conheça a origem desta terra, é necessária uma análise junto aos órgãos competentes como o INCRA, IBAMA, FUNAI, Fundação Palmares, órgão Estadual do Meio Ambiente, Ministério Público, Poder Judiciário, entre outros órgãos da estrutura Federal, Estadual e Municipal, que podem atestar a regularidade desta propriedade.

Também se fará necessário a busca no registro imobiliário competente da matrícula do imóvel desejado, fazendo a análise de sua regularidade, bem como posterior verificação de regularidade junto ao CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural); CAR (Cadastro Ambiental Rural); como também a obtenção da certidão negativa de débito tributário (Imposto Territorial Rural).

Não deve ser descartada uma consulta aos proprietários vizinhos, que podem auxiliar a identificação de alguma irregularidade ou ocorrência de possíveis danos ambientais, ou disputas demarcatórias no histórico da propriedade.

O conhecimento destes fatos se faz importante, porque quem adquire propriedades rurais deve ter o conhecimento de que a responsabilidade por eventuais danos ambientais causados pelo proprietário anterior, passarão ao novo proprietário, por consequência de a responsabilidade por danos ambientais ser denominada pela doutrina jurídica como “obrigação propter rem”, ou seja, independentemente de quem tenha cometido o dano, a responsabilidade por ele e por sua reparação será do atual proprietário da terra.

Não pode ser descartada da análise, a investigação sobre possíveis débitos tributários, trabalhistas e previdenciários com trabalhadores da propriedade.

Por fim, é importante a verificação da situação do proprietário (vendedor) com possíveis débitos com a Administração Pública ou particulares. Existe a possibilidade de que tais débitos possam comprometer o futuro registro da transferência do bem, impossibilitando que ele seja realizado.

Vale lembrar aos interessados, que a transferência regular da propriedade do bem imóvel para o patrimônio do comprador somente ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, enquanto não for registrada a escritura pública de compra e venda, o imóvel continuará respondendo por eventuais dívidas do vendedor.

Outro grande perigo que ronda a aquisição de propriedades rurais, são os contratos em casos de arrendamento (em que o uso da propriedade pode ser limitado) e também os contratos de financiamentos/crédito rural em instituições bancárias (em que a propriedade rural é dada em garantia).

Nestes casos, é necessário fazer um levantamento e análise cuidadosa dos contratos que foram firmados pelos vendedores da propriedade, buscando identificar se os mesmos ainda se encontram vigentes e também analisar as possíveis consequências em caso de descumprimento contratual ou rescisão de cada contrato, bem como seus reflexos na propriedade rural objeto da venda.

Outro cuidado que deve ser tomado, é o de não adquirir propriedades ocupadas por terceiros.

Sabemos que em algumas situações, o preço oferecido por uma propriedade rural pode ser atrativo, mas por trás de uma aparente vantagem, pode vir um grande problema.

É que em áreas ocupadas por terceiros (movimentos sociais, invasores, posseiros, empregados, etc.), será necessário (em alguns casos) o uso de ações judiciais para ingresso ou devolução da posse, a depender do caso.

Portanto, não é recomendável a aquisição de propriedades rurais que não estejam na posse dos seus proprietários.

Outro aspecto que deve ser levado em conta, é o cuidado do comprador de propriedades rurais no caso de compra de terras em processo de inventário.

Ainda que seja legalmente possível a aquisição de propriedades rurais que sejam objeto de inventário, esta operação requer muitos cuidados, sendo recomendável a assessoria de profissionais especializados, que tenham expertise em operações imobiliárias e em direito sucessório, aumentando a segurança na operação.

Por fim, é importante que aquele interessado em adquirir uma propriedade rural saiba que não basta pagar o preço pedido pelo vendedor e assinar um recibo ou contrato para se tornar proprietário de uma área rural, sob risco de pagar e “não levar” o que se pagou.

Para que se faça uma compra segura, o interessado deve consultar um especialista e se assegurar da regularidade do imóvel que está interessado, e somente após todo o exame documental feito pelo profissional e regularização diante do cartório competente, ajustar o pagamento e finalizar o negócio.

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